Подкаст „Строителство и ремонти“ с Лозан Лозанов | Гост: Оги Пенев, инвеститор в недвижими имоти, Финикс, Аризона
На 21 септември 2000 година Оги Пенев каца в Америка с 200 долара в джоба и еднопосочен билет.
Не знае почти нищо за Финикс, Аризона. Знае само, че се е върнал от казармата, получил е зелена карта и е решил да опита.
26 години по-късно зад гърба му стоят над 1000 имота, минали през ръцете му за ремонти, портфолио от около 30 активни имота и партньорство с друг българин в компания, която купува и препродава подценени имоти.
Пътят дотук обаче не започва с инвестиция.
Започва с две, а понякога и с три работи едновременно.
От летището във Финикс до недвижимите имоти
Първата му идея за работа в Америка е да стане таксиметров шофьор.
Застрахователната компания обаче отказва да го застрахова – твърде млад и твърде рисков шофьор.
Следващата работа е на летището във Финикс, където насочва самолети.
После идват две работи едновременно. След това трета.
Пет години Оги работи по този начин, преди да направи първата си крачка към недвижимите имоти.
През 2005 година забелязва хора, които купуват апартаменти на зелено, продават ги и печелят сериозни пари. Решава да влезе в бизнеса, взима лиценз за брокер и започва да се учи от пазара.
Първият му fix and flip идва през 2007 година.
Моментът се оказва лош за пазара и добър за неговото обучение. Имотният пазар започва да се обръща, а цените падат с около 1% на месец.
Оги разбира нещо, което по-късно се превръща в един от основните му принципи:
„Няма лош маркет, има лош маркетинг. Винаги трябва да сменяш това, което правиш според пазара. Ако не променяш – умираш.“
Кризата като учебник
Когато имотната криза удря Америка, Оги не излиза от пазара. Напротив – сменя модела.
Започва да работи с банки, които са придобили имоти от длъжници.
Задачата понякога идва по имейл с две думи:
„Deal with it.“
След това започва истинската работа.
Отива на адреса. Проверява кой живее в имота. В някои случаи трябва да убеди хората да напуснат, в други – да им плати, за да го направят. Следват почистване, ремонт, подготовка за продажба и целият процес по връщането на имота на пазара.
Така през ръцете му преминават около 350 имота.
Това се превръща в едно от най-сериозните му обучения.
Не в добър пазар.
Не когато всичко се продава лесно.
А в момент, в който грешното решение струва скъпо.
Каква е разликата между брокера в Америка и брокера в България?
Разговорът прави интересно сравнение между двете системи.
По думите на Оги в САЩ брокерът преминава задължително обучение, полага изпити и работи под лиценза на брокер. Има професионални организации и правила, които поставят конкретни изисквания към поведението на участниците на пазара.
Отговорността е пряко свързана с лиценза.
„Всеки контролира всеки. Ако направиш нещо нередно – губиш лиценза. Нямаш лиценз, не можеш да работиш.“
Според Оги именно тази система създава различна среда за работа.
Сравнението с България е неизбежно – особено по отношение на регулацията, професионалните стандарти и отговорността на брокерите.
Това е една от темите, по които разговорът излиза извън личната история на Оги и стига до по-големия въпрос: как трябва да се развива българският пазар на недвижими имоти.
Fix and Flip не е инвестиция
Една от най-важните разлики, които Оги прави, е между fix and flip и инвестицията в имот.
Двете често се поставят под един знаменател, но според него това са два различни модела.
При fix and flip купуваш имот, ремонтираш го, продаваш го и печелиш от разликата.
Но това е работа.
Ако спреш да купуваш и ремонтираш, спират и приходите.
При инвестиционния имот моделът е различен. Купуваш актив, който се отдава под наем и може да генерира доход независимо дали в този момент лично работиш по него.
Първата си инвестиция под наем Оги прави през 2016 година.
Пет години по-късно, заедно с партньора си Ники Димов, основава Home Pro Invest – компания, специализирана в купуването и препродажбата на подценени имоти.
Днес личното му портфолио е около 30 имота.
„В момента моето портфолио е около 30 имота.“
Над 1000 имота и едно важно предимство
Зад тези числа не стои един успешен удар.
Стоят години работа.
Оги прекарва близо 15 години в работа с чужди имоти, преди да започне да прилага натрупания опит основно за себе си.
През това време вижда пазара в различни състояния – растеж, спад, кризи и периоди на силно търсене.
Именно затова за него опитът не се измерва само в години.
Измерва се в ситуации.
Колко сделки си направил.
Колко грешки си допуснал.
Колко пъти си трябвало да промениш стратегията си.
И колко пъти си успял да се адаптираш.
Как се прави добро съдружие
Другата тема, по която Оги говори категорично, е партньорството.
Според него доброто съдружие не се прави просто между двама познати, които се разбират добре.
То се прави между хора с необходимия опит, умения и общо разбиране за това накъде трябва да върви бизнесът.
Той дава и две правила, които според него много хора пренебрегват.
Първо:
Не взимай партньор, ако можеш просто да наемеш човек за тази работа.
И второ:
Преди да започнеш съдружието, се разберете как ще се разделите, ако то не проработи.
„Никой не го прави. В Америка много рядко. Тука – абсурд.“
Това е един от онези бизнес принципи, които изглеждат очевидни едва след като вече си направил грешката.
Какво може да вземе България от американския модел?
В края на разговора Оги поглежда към българския пазар от позицията на човек, който повече от две десетилетия работи в американската система.
Според него България има огромен потенциал, но има и голяма разлика между цените, които вече се доближават до западните пазари, и стандартите, процесите и професионалната отговорност, които все още се развиват.
Регулацията.
Работата на брокерите.
Отговорността към клиента.
Качеството на ремонтите.
Разбирането за инвестиционен имот.
Всички тези неща са част от система, която в САЩ се е изграждала десетилетия.
Българският пазар все още я изгражда.
И точно затова опитът на хора като Оги е интересен – не защото американският модел трябва да бъде копиран едно към едно, а защото показва какво се случва, когато един човек премине през различни пазарни цикли и се научи да променя модела си, вместо да чака пазарът да се върне към старото.
От 200 долара до собствено портфолио
Историята на Оги Пенев всъщност не е история само за недвижими имоти.
Тя е история за адаптация.
Човек, който пристига в Америка с 200 долара, започва с каквато работа намери, работи по няколко места едновременно, влиза в недвижимите имоти, преминава през една от най-тежките кризи на пазара и постепенно изгражда собствен инвестиционен модел.
И може би най-важният урок от всичко това е точно онзи, който Оги казва още в началото:
„Винаги трябва да сменяш това, което правиш според пазара. Ако не променяш – умираш.“
Пазарът се променя.
Въпросът е дали ще се промениш заедно с него.
Целият разговор с Оги Пенев можете да гледате тук
Още статии, интервюта и разговори за строителството, недвижимите имоти и бизнеса ще откриете в lozanov.bg.